Solução de Consulta Cosit nº 149, de 14 de agosto de 2026
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF GANHO DE CAPITAL. VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI Nº 11.196, DE 2005. É isento do Imposto sobre a Renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. VENDA DE UM IMÓVEL E DAÇÃO EM PAGAMENTO DE OUTRO. APLICAÇÃO PARCIAL DO PRODUTO DO IMÓVEL VENDIDO. A isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, aplica-se às operações de dação em pagamento de imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial. Caso haja primeiramente a venda de 1 (um) imóvel e posteriormente a dação em pagamento de outro imóvel por ocasião da aquisição de novo imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. A aplicação parcial do produto da venda do primeiro imóvel na aquisição do novo imóvel implica a tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. Dispositivos legais: Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º, § 3º; Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39, caput e §§ 1º e 2º; Regulamento do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza - RIR/2018, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018, art. 128, § 4º, inciso IV; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º, caput e §§ 1º e 2º. Assunto: Normas de Administração Tributária DENÚNCIA ESPONTÂNEA. FORMA DE INSTRUMENTALIZAÇÃO A configuração da denúncia espontânea deve necessariamente obedecer aos preceitos do art. 138 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional - CTN, sob pena de sua inocorrência. A instrumentalização da denúncia espontânea se dá por meio das declarações em cumprimento a obrigações acessórias previstas na legislação tributária. DENÚNCIA ESPONTÂNEA. MULTA DE MORA E MULTA PUNITIVA. Atendidos os requisitos do art. 138 do CTN, a denúncia espontânea afasta a aplicação de multa, inexistindo, nesse caso, diferença entre multa moratória e multa punitiva. A prestação a destempo da obrigação acessória pelo sujeito passivo, para configurar denúncia espontânea da obrigação principal, não o elide da multa referente ao descumprimento da obrigação acessória, visto que são obrigações autônomas. A comunicação da infração tributária e o pagamento do tributo nos termos do art. 138 do CTN não impede o lançamento da multa pelo atraso no descumprimento das obrigações acessórias a que estava sujeita. SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 233, DE 16 DE AGOSTO DE 2019. Dispositivos Legais: Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional - CTN, arts. 138, 156 e 170; Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, art. 16.
Análise▾
Impacto — resumo
A Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 trata de dois temas: (1) isenção de IRPF sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais, confirmando que a dação em pagamento de imóvel residencial para aquisição de outro se enquadra na isenção do art. 39 da Lei nº 11.196/2005, e que o prazo de 180 dias conta-se da primeira operação quando há venda seguida de dação; (2) denúncia espontânea, reafirmando que esta não afasta multa por descumprimento de obrigação acessória autônoma, vinculando-se à Solução de Consulta Cosit nº 233/2019.
Impacto — detalhado
A consulta aborda duas matérias distintas. Sobre IRPF/ganho de capital: a RFB confirma que a isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196/2005 alcança operações de dação em pagamento de imóvel residencial como forma de aquisição de novo imóvel residencial. Quando há duas operações sequenciais (venda de um imóvel e posterior dação de outro para adquirir um terceiro), o prazo de 180 dias é contado a partir da primeira operação (a venda). Se o produto da venda for aplicado apenas parcialmente na aquisição, o ganho de capital será tributado proporcionalmente ao valor não aplicado. Sobre denúncia espontânea: a Cosit reafirma que, atendidos os requisitos do art. 138 do CTN, a denúncia espontânea afasta multas relacionadas à obrigação principal, mas não elide a multa pelo descumprimento de obrigação acessória (como atraso na entrega de declarações), por serem obrigações autônomas. A instrumentalização se dá pelas declarações previstas na legislação. Esta solução é vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 233/2019 no tema de denúncia espontânea.
Quem é afetado
Pessoas físicas residentes no Brasil que realizam ganho de capital com venda de imóveis residenciais e pretendem usufruir da isenção do art. 39 da Lei nº 11.196/2005, especialmente aquelas que utilizam dação em pagamento como parte da operação de aquisição de novo imóvel. Também afeta contribuintes que buscam denúncia espontânea para regularização de obrigações tributárias principais com atraso, devendo atentar que multas por obrigações acessórias descumpridas permanecem exigíveis.
O que fazer
Para alienantes de imóveis residenciais que utilizarem dação em pagamento: documentar adequadamente a operação, observar que o prazo de 180 dias para aplicação do produto da venda na aquisição de novo imóvel conta-se da primeira operação de alienação, e calcular eventual ganho de capital proporcional caso o valor não seja integralmente aplicado. Para contribuintes em denúncia espontânea: recolher o tributo devido com os acréscimos legais e cumprir as obrigações acessórias aplicáveis, cientes de que eventual multa por atraso na entrega de declarações não será afastada pela denúncia espontânea.
Taxonomia▾
Tributos afetados
Operações afetadas
UFs afetadas
Relações▾
Prazos e Timeline▾
Prazos
Timeline
Publicação da Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 no Diário Oficial da União
Texto Integral▾
Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF GANHO DE CAPITAL. VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI Nº 11.196, DE 2005. É isento do Imposto sobre a Renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. VENDA DE UM IMÓVEL E DAÇÃO EM PAGAMENTO DE OUTRO. APLICAÇÃO PARCIAL DO PRODUTO DO IMÓVEL VENDIDO. A isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, aplica-se às operações de dação em pagamento de imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial. Caso haja primeiramente a venda de 1 (um) imóvel e posteriormente a dação em pagamento de outro imóvel por ocasião da aquisição de novo imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. A aplicação parcial do produto da venda do primeiro imóvel na aquisição do novo imóvel implica a tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. Dispositivos legais: Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º, § 3º; Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39, caput e §§ 1º e 2º; Regulamento do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza - RIR/2018, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018, art. 128, § 4º, inciso IV; Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º, caput e §§ 1º e 2º. Assunto: Normas de Administração Tributária DENÚNCIA ESPONTÂNEA. FORMA DE INSTRUMENTALIZAÇÃO A configuração da denúncia espontânea deve necessariamente obedecer aos preceitos do art. 138 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional - CTN, sob pena de sua inocorrência. A instrumentalização da denúncia espontânea se dá por meio das declarações em cumprimento a obrigações acessórias previstas na legislação tributária. DENÚNCIA ESPONTÂNEA. MULTA DE MORA E MULTA PUNITIVA. Atendidos os requisitos do art. 138 do CTN, a denúncia espontânea afasta a aplicação de multa, inexistindo, nesse caso, diferença entre multa moratória e multa punitiva. A prestação a destempo da obrigação acessória pelo sujeito passivo, para configurar denúncia espontânea da obrigação principal, não o elide da multa referente ao descumprimento da obrigação acessória, visto que são obrigações autônomas. A comunicação da infração tributária e o pagamento do tributo nos termos do art. 138 do CTN não impede o lançamento da multa pelo atraso no descumprimento das obrigações acessórias a que estava sujeita. SOLUÇÃO DE CONSULTA VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 233, DE 16 DE AGOSTO DE 2019. Dispositivos Legais: Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional - CTN, arts. 138, 156 e 170; Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, art. 16. RODRIGO AUGUSTO VERLY DE OLIVEIRA Coordenador-Geral
Metadados▾
SC-RFB-149-2026rfb