Solução de Consulta Cosit nº 132, de 3 de agosto de 2026

A Solução de Consulta Cosit confirma que é possível a coexistência, no mesmo empreendimento e sob o mesmo CNPJ, de alíquotas diferenciadas do Regime Especial de Tributação (RET): 1% para a Faixa Urbano 1 e 4% para as demais unidades abrangidas pelo RET. A interpretação harmoniza as disposições da Lei nº 10.931/2004 com as alterações trazidas pela Lei nº 14.620/2023. Trata-se de resposta vinculante de alcance nacional, parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 23/2026.

O RET — Regime Especial de Tributação — foi instituído pela Lei nº 10.931/2004 para obras de incorporação imobiliária, permitindo o pagamento unificado de tributos (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e IPI) mediante alíquota sobre a receita. A Lei nº 14.620/2023 ampliou o alcance do RET, criando a 'Faixa Urbano 1' destinada a imóveis residenciais de interesse social, com alíquota reduzida de 1%, enquanto as demais unidades do RET permanecem sujeitas à alíquota de 4%. A consulta formulada questionava se seria possível, no mesmo empreendimento e sob o mesmo CNPJ, aplicar simultaneamente as duas alíquotas. A Cosit concluiu afirmativamente: é admissível a coexistência das alíquotas de 1% e 4% no mesmo empreendimento, desde que observados os requisitos legais e regulamentares de cada faixa. A IN RFB nº 2.195/2024 (arts. 21 a 24) disciplina a operacionalização prática dessa coexistência, e a IN RFB nº 2.058/2021 (art. 34) também foi invocada como fundamento. A solução é parcialmente vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 23, de 24 de fevereiro de 2026, que provavelmente trata de aspecto correlato do mesmo regime.

Incorporadoras imobiliárias e construtoras que optem pelo RET — Regime Especial de Tributação — especialmente aquelas que desenvolvam empreendimentos de imóveis residenciais de interesse social enquadráveis na Faixa Urbano 1 da Lei nº 14.620/2023 e que, no mesmo CNPJ, possuam unidades sujeitas à alíquota geral de 4%. Contadores e profissionais de tributos que atuam na apuração do RET também são afetados.

1) Verificar se o empreendimento possui unidades que se enquadram na Faixa Urbano 1 (imóveis residenciais de interesse social) e unidades sujeitas à alíquota de 4% do RET; 2) Confirmar que os requisitos da Lei nº 14.620/2023 (arts. 5º e 31) e da IN RFB nº 2.195/2024 (arts. 21 a 24) são cumpridos para cada faixa; 3) Apurar o RET de forma segregada por faixa de alíquota, aplicando 1% sobre a receita das unidades da Faixa Urbano 1 e 4% sobre as demais; 4) Revisar a escrituração fiscal para garantir que a segregação esteja documentada e em conformidade com a IN RFB nº 2.058/2021 (art. 34); 5) Consultar a Solução de Consulta Cosit nº 23/2026 para entender os aspectos da interpretação que são vinculados a esta solução.