Instrução Normativa RFB nº 2257, de 18 de março de 2025
Altera a Instrução Normativa RFB nº 1.234, de 11 de janeiro de 2012, para dispor sobre a retenção do imposto sobre a renda no pagamento de aluguel de imóvel cujo proprietário seja Fundo de Investimento Imobiliário instituído nos termos da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, na hipótese que especifica.
Análise▾
Impacto — resumo
A IN RFB 2238/2025 ajusta regras de apuração de ganho de capital na venda de imóveis por Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Na prática, se o FII tiver quotista com mais de 25% de participação (sozinho ou com pessoas ligadas) atuando como incorporador ou construtor, o fundo passa a ser tributado como pessoa jurídica comum, perdendo o tratamento especial.
Impacto — detalhado
A Instrução Normativa RFB nº 2.238, de 2025, altera o art. 34 da IN RFB nº 1.234/2012, que trata da apuração de ganho de capital por pessoas jurídicas na alienação de imóveis. Originalmente, a IN 1.234/2012 estabelece regras para diferimento e tributação do ganho de capital imobiliário. A nova redação introduz o §3º para tratar especificamente dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) constituídos sob a Lei 8.668/1993. A regra estabelece uma exceção: o FII se sujeita às regras normais de tributação de ganho de capital aplicáveis a pessoas jurídicas (conforme art. 2º da Lei 9.779/1999, que trata da tributação de rendimentos de FII) quando o fundo tiver, como incorporador, construtor ou sócio, um quotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoa ligada, mais de 25% das quotas. Ou seja, o FII perde o diferimento ou regime especial de tributação sobre ganho de capital imobiliário quando há concentração de propriedade relevante com envolvimento direto na atividade de incorporação/construção. Trata-se de medida antielisiva para evitar que estruturas de FII sejam usadas para diferir tributação quando, na substância, há controlador único atuando como incorporador.
Quem é afetado
Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e seus administradores; quotistas de FII com participação superior a 25% que atuem como incorporadores, construtores ou sócios; investidores institucionais e pessoas físicas com posições relevantes em FII; empresas incorporadoras e construtoras que utilizam veículos de FII; consultores tributários e administradores fiduciários de FII.
O que fazer
1) Revisar a estrutura de quotistas dos FII sob gestão, identificando se há algum quotista (isoladamente ou em conjunto com pessoas ligadas) com mais de 25% das quotas que também atue como incorporador, construtor ou sócio do fundo; 2) Caso identificada essa situação, recalcular o ganho de capital de alienações imobiliárias usando as regras de tributação aplicáveis às pessoas jurídicas em geral, nos termos do art. 2º da Lei 9.779/1999; 3) Avaliar impactos em alienações já realizadas desde a vigência da IN 2.238/2025; 4) Considerar reestruturação societária ou redistribuição de quotas para evitar a caracterização do limite de 25%; 5) Consultar a íntegra da IN RFB 1.234/2012 atualizada para verificar demais regras do art. 34 que permanecem aplicáveis.
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Texto Integral▾
O SECRETÁRIO ESPECIAL DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL, no uso da atribuição que lhe confere o art. 350, caput, inciso III, do Regimento Interno da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, aprovado pela Portaria ME nº 284, de 27 de julho de 2020 , e tendo em vista o disposto na Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993 , no art. 64 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996 , e no art. 2º da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999 , resolve: Art. 1º A Instrução Normativa RFB nº 1.234, de 11 de janeiro de 2012, passa a vigorar com as seguintes alterações: "Art. 34. ............................................................................................................... ............................................................................................................................... § 3º No caso de o proprietário do imóvel ser Fundo de Investimento Imobiliário instituído nos termos da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993 , aplica-se o disposto neste artigo somente quando o fundo tiver, como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) de suas quotas, hipótese em que ficará sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas na forma prevista no art. 2º da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999 ." (NR) Art. 2º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação no Diário Oficial da União. ROBINSON SAKIYAMA BARREIRINHAS
Metadados▾
IN-RFB-2257-2025rfb